Як розірвати договір оренди? Відповідає юрист

«Рік тому взяла в оренду комерційне помешкання, відкрила магазин. Зараз розумію, що рентабельність дуже низька, працюю практично у нуль, і є сенс закрити її. Договір оренди укладено на три роки. Що мені потрібно зробити, щоб його розірвати? З таким запитанням до нас звернулася Яніна. Наші юристи проконсультували її та підказали, що потрібно зробити для розірвання договору оренди комерційного приміщення, та як усе оформити правильно. Я юрист у цивільних справах, і в цій статті ви дізнаєтесь, як розірвати договір оренди за ініціативою орендаря чи орендодавця у 2025 році. Також я розповім, чи можна його розірвати в односторонньому порядку залежно від об'єкта, що орендується: нерухомості, транспортного засобу, інструментів, та інших предметів.

Якщо у вас виникнуть питання, можете безкоштовно проконсультуватися в чаті з юристом внизу екрана або зателефонувати за номером 8 (800) 302-57-35. Безкоштовний дзвінок для всієї Росії.

Коротко про оренду

1. Якщо майно орендується терміном понад рік, договір укладається у письмовій формах.
2. Договір оренди нерухомості терміном від 12 місяців підлягає обов'язковій реєстрації в Росреєстрі. Якщо оренда припинена, запис до ЄДРН про неї має бути анульовано.
3. Термін оренди встановлюється договором. Якщо його не визначено, вважається, що договір укладено на невизначений термін.
4. Розірвати безстроковий договір оренди можна раніше за термін, попередивши про це за один місяць. Якщо орендується нерухомість – за три місяці.
5. Якщо термін договору минув, і жодна із сторін достроково його не розірвала, він вважається припиненим.

При зміні власника договір оренди не розривається (ст. 617 ЦК України). Якщо змінився власник майна, обов'язки попереднього власника переходять до нього. Якщо орендар помер, право оренди переходить до його спадкоємців.

Загальні підстави розірвання договору оренди

Розірвати договір оренди достроково безпідставно не вийде, якщо на це немає взаємної згоди сторін. Також договором можуть передбачатись штрафні санкції за дострокове розірвання, це законно.

Розберемося, коли і як можна припинити оренду, дотримуючись положень Цивільного кодексу.

З ініціативи орендаря

Механізм розірвання договору оренди має бути зазначений у самому документі. Зазвичай, дострокове припинення орендних відносин допускається, але за умови письмового повідомлення орендодавця мінімум за один місяць, у випадку з нерухомістю – за три місяці.

Якщо дострокове розірвання договором не передбачено, і власник майна не згоден підписати угоду, орендар має право вимагати розірвання через суд за наявності наступних підстав (ст. 620 ЦК України):

1. Орендоване майно так і не було надано у користування або орендодавець перешкоджає цьому.
2. Власник надав майно із суттєвими недоліками, не попередивши про це орендаря та не вказавши їх у договорі, внаслідок чого його не можна або важко використати за призначенням.
3. Власник майна не здійснює капітальний ремонт, хоча такий обов'язок закріплений за ним у договорі.

Договором оренди можуть бути передбачені інші підстави для розірвання.

Приклад із судової практики:

Целованьєва Н.В.звернулася до суду із позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, зняття ділянки з кадастрового обліку. Відповідачі – адміністрація міста та Чайников А.М. В обґрунтування вимог вона вказала, що ділянка була виділена Чайникову О.М. для садівництва та городництва розпорядженням першого заступника Голови Міського округу, яке за кілька років анулювали рішенням міського суду.

У суді позивачка пояснила, що договір оренди, укладений між адміністрацією міста та Чайниковим О.М., підлягає розірванню. Також вона вказала, що не може користуватися належною йому ділянкою через те, що в ЄДРН є відомості про наявність домагань третіх осіб на нього.

Судом було встановлено, що розпорядженням першого заступника голови надано в оренду земельну ділянку під садівництво та городництво. 16 березня 2011 року укладено договір оренди земельної ділянки. 31 травня 2011 року на підставі розпорядження першого заступника Голови Міського округу земельну ділянку надано у власність, 10 червня 2011 року укладено договір купівлі-продажу, договори було зареєстровано в установленому законом порядку. Надалі спірна земельна ділянка Чайниковим О.М. було відчужено ПІБ, який продав ділянку Ємельянову І.Г. Також було встановлено, що спірна земельна ділянка фактично використовується під садівництво та городництво з 1992 року заявником Целованьєвої Н.В., якою на ділянці зведено господарські будівлі, ділянку обгороджено та використовується за цільовим призначенням.

Думка суду: договір оренди укладено між відповідачами. Позивач не є стороною договору.

З ініціативи орендодавця

Орендодавець також може розірвати договір оренди, але потрібно дивитися умови. Якщо можливість дострокового розірвання безпідставно передбачена ним, потрібно лише попередити звідси орендаря, та був оформити угоду.

В інших випадках орендодавець має право вимагати дострокового розірвання лише за наявності підстав, зазначених у ст. 619 ЦК України:

1. Орендар суттєво погіршив стан майна, користується ним із порушенням умов договору.
2. Понад два рази поспіль не вносить орендну плату у встановлений термін.
3. Не виконує капітальний ремонт, якщо входить до обов'язків орендодавця за законом чи договором.

Судова практика про розірвання договору оренди за несплату орендних платежів:

МКУ звернулося до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, зобов'язання відповідача повернути ділянку та підписати акт приймання-передачі, стягнути з неї на користь позивача заборгованість за договором оренди у розмірі 223 278,74 (основний борг та неустойка).

В обґрунтування вимог представник позивача зазначив, що між адміністрацією та відповідачем було укладено договір оренди ділянки для будівництва котеджного селища. Термін дії договору – з 19.10.2015 по 18.10.2035р. Внаслідок перевірки власником було встановлено, що орендар не виконав взяті на себе зобов'язання: зареєстрованих об'єктів капітального будівництва немає, як і незавершеного будівництва. Ділянка використовується за цільовим призначенням.

На адресу відповідача до суду було направлено повідомлення з пропозицією про розірвання договору оренди та підписання передавального акта, але відповіді від нього так і не надійшло. Заборгованість на момент подання позову не погашено.

Думка суду: факт несплати орендних платежів та використання ділянки не за цільовим призначенням встановлено. Цього достатньо для розірвання договору.

Рішення: позовні вимоги задовольнити. Розірвати договір оренди земельної ділянки, стягнути орендну плату та пеню. липня 2023 р. у справі №2-200/2023).

Рухова майно

Найчастіше під рухомим майном мається на увазі транспортний засіб. Розірвати договір оренди автомобіля можна без причини лише за згодою сторін. В інших випадках застосовуються загальні підстави: наприклад, якщо орендар чи орендодавець порушують свої зобов'язання.

Якщо договором передбачено право викупу, при розірванні застосовуються правила купівлі-продажу. Розірвати такий договір можна без згоди орендаря лише тоді, коли він не вносить оплату. При цьому гроші, перераховані за рахунок викупу, доведеться йому повернути.

Житлове приміщення

З юридичної точки зору під орендою житлового приміщення мається на увазі найм, і укладається договір найму, до якого також застосовуються правила оренди. Тому я писатиму скрізь «оренда» – для більшості людей так звичніше.

За законом орендар не може просто так з'їхати безпідставно, якщо це не передбачено договором. Попередити власника про від'їзд потрібно за три місяці, якщо договором не передбачено коротший термін.

Власник житлового приміщення теж не може без причин «попросити на вихід» орендаря, якщо така можливість не вказана у договорі.

Найоптимальніший варіант – розірвання договору оренди квартири за згодою сторін.Той, хто хоче анулювати угоду, має направити повідомлення другій стороні, а потім підписати передавальний акт. Також слід заздалегідь обумовити умови оплати за останній місяць, якщо вони не регламентуються договором.

Юрист, автор сайту
(Громадянське право, стаж 7 років)

Нежитлове приміщення

Процедура розірвання договору оренди нежитлового приміщення залежить від змісту документа. Якщо у ньому передбачено можливість припинення безпідставно, потрібно попередити орендодавця про свої наміри у встановлений термін. Якщо такого пункту в договорі немає, все одно можна спробувати домовитися з власником про розірвання за угодою.

Орендодавець не може просто так попросити з'їхати орендаря. Крім того, іноді в договорах зазначається обов'язок щодо відшкодування збитків орендарю при достроковому розірванні без причин. Наприклад, якщо орендарю доводиться наймати автомобіль, щоб вивезти обладнання, власник повинен компенсувати ці витрати.

Якщо ж у договорі не передбачено можливості дострокового розірвання без причин, анулювати його можна лише через невиконання зобов'язань однієї із сторін.

Земельна ділянка

Із земельними ділянками не все так просто. Розірвати договір можна лише з підстав та за дотримання положень ст. 46 ЗК РФ.

Орендодавець має право вимагати розірвання договору, якщо орендар:

1. Здав землю у суборенду, якщо це заборонено договором оренди.
2. Використовує землю за цільовим призначенням.
3. Завдає шкоди ґрунту або навколишньому середовищу.
4. Істотно погіршив стан ділянки.
5. Чи не вносить своєчасно орендну плату.

Орендар має право вимагати розірвання договору, якщо орендодавець не надав йому земельну ділянку або створює перешкоди у використанні, порушує умови правочину іншими способами.

Окремо розглянемо розірвання договору оренди лісової ділянки з ініціативи орендодавця. Такі землі перебувають у державній чи муніципальній власності, і розірвати договір можна лише через суд. Адміністрація може звернутися туди з позовною заявою, якщо орендар не виконує заходів щодо охорони та збереження лісів від пожеж (ст. 74.1 ЛК РФ). Також договір можна розірвати в односторонньому порядку за ініціативою орендаря, якщо це передбачено його положеннями та за умови відсутності недоїмки з орендної плати.

Якщо ж орендована земельна ділянка сільгосппризначення, договір оренди можна розірвати за суттєвого порушення умов однієї зі сторін. Але навіть у цьому випадку припинення оренди неможливе під час посівних робіт.

Є договір суборенди

Тепер про те, що за договором суборенди при розірванні договору оренди. Відповідно до ст. 618 ГК РФ, у разі припинення оренди анулюється і суборенда, якщо договором не передбачено інше. Субарендатор за бажання може укласти з власником договір оренди майна, яке він використав, до закінчення терміну суборенди, але на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як розірвати договір оренди без суду

Припинення договору оренди будь-якого майна за згодою – ідеальний варіант. Але для цього обов'язкова згода обох сторін та відсутність боргу щодо орендної плати. Якщо борг є, власник може відмовити до повного погашення.

Також власник майна сам може запропонувати розірвати договір за згодою, якщо є борг з орендної плати, тим більше повідомний порядок є обов'язковим згідно із законом.

Крок 1: повідомляємо другу сторону

Повідомлення надсилається за 1-3 місяці до розірвання залежно від виду майна та змісту самого договору. У ньому зазначаються дані обох сторін, а також причина: невнесення орендної плати, використання майна не за цільовим призначенням та ін.

Крок 2: укладаємо угоду

Якщо друга сторона не проти розірвання договору, то укладається угода про це. У ньому необхідно вказати, з якої дати припиняється договір та скасовуються зобов'язання щодо нього.

До угоди обов'язково додається акт приймання-передачі. У ньому необхідно вказати, у якому стані перебуває майна, перерахувати всі зауваження. Акт може знадобитися, якщо орендар завдав майну шкоди і орендодавець хоче стягнути його через суд.

Крок 3: вносимо зміни до ЄДРН

Якщо договір оренди зареєстрований у Росреєстрі, то і запис про його припинення має бути внесений до ЄДРН. За це необхідно заплатити держмито: для фізичних осіб – 350 руб., Для організацій – 1000 руб.

Розірвання договору через суд: покрокова інструкція

Якщо одна із сторін не згодна на припинення договору оренди за згодою, розірвати його за згодою через Росреєстр не вийде, доведеться звертатися до суду.

Розберемося, що потрібно зробити, щоб припинити орендні відносини через суд і як підтвердити наявність підстав.

Крок 1: повідомляємо орендаря або орендодавця

Без повідомлення ніяк не обійтися, цей обов'язок закріплено на законодавчому рівні. Зразок повідомлення наведено вище.Обов'язково вкажіть у ньому, що пропонуєте розірвати договір, інакше суд визнає, що досудового порядку не дотримано, і не розглядатиме справу.

Разом із повідомленням потрібно направити відповідачеві проект угоди.

Крок 2: готуємо документи для суду

Для суду вам знадобиться договір оренди, паспорт, акт приймання-передачі майна, що орендується, а також документ, що підтверджує відправлення повідомлення.

Необхідно ще й довести наявність підстав для розірвання. Наприклад, якщо орендар не перераховує плату більше двох місяців, подайте виписку по банківському рахунку, на який він має вносити гроші. Якщо майно використовується не за призначенням, це можна підтвердити фотографіями.

Також потрібно скласти позовну заяву у кількох примірниках: один – для відповідача, другий – для суду, а на третьому у канцелярії вам мають поставити відмітку про прийняття.

Крок 3: надсилаємо документи відповідачу

Це входить у обов'язки позивачів. Надсилати краще рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Документ, що підтверджує відправлення, знадобиться для суду.

Крок 4: звертаємось до суду

Якщо договір укладено між юридичними особами чи ІП, документи подаються до арбітражного суду. Для розірвання договору оренди між фізичними особами слід звертатися до суду загальної юрисдикції.

В обох випадках справа розглядатиметься судом на адресу нерухомого майна. Якщо орендовано транспортний засіб, можна подати документи до суду на адресу відповідача.

Крок 5: отримуємо рішення

У середньому розгляди тривають 2-3 місяці, рішення набирає чинності через місяць після ухвалення. Якщо одна із сторін вирішить оскаржити її, справа може затягтися ще як мінімум на 2-3 місяці.

Крок 6: реєструємо зміни до ЄДРН

Якщо рішення прийнято на вашу користь і договір оренди розірваний, дочекайтеся, коли воно набуде чинності, а потім зверніться до МФЦ для погашення запису ЄДРН.

Відповіді юриста на часті запитання

Саме собою банкрутство орендаря не є підставою, якщо це не передбачено умовами договору. Якщо хочете розірвати його, дочекайтеся, коли він пропустить два платежі, а потім зверніться до суду.

Чи можливе розірвання договору оренди та укладання нового в один день?

Два тижні тому винайняла квартиру, потім передумала там жити. У договорі зазначено, що за достроковому розірванні в односторонньому порядку плата за останній місяць не повертається. Хіба ж так можна? Вважаю, що орендодавець має зробити перерахунок із урахуванням кількості непрожитих у квартирі днів до кінця терміну оплати.

Якщо в договорі прямо зазначено, що плата за повний місяць при достроковому розірванні не повертається, то власник не повинен віддавати вам гроші. Вважається, що підписуючи договір, обидві сторони ознайомилися з його умовами та погоджуються з ними.

Орендував земельну ділянку сільгосппризначення, не користуюсь ним з об'єктивних причин два роки. Цього року планував його засівати, але від адміністрації надійшло повідомлення про розірвання договору. Що робити?

Ви можете відмовитися від розірвання, оскільки власник не має підстав для цього. Розірвати договір оренди такої ділянки можна, якщо вона не використовується більше трьох років, і в цей термін не входить період освоєння.

Уклали договір оренди квартири на два роки, але у Росреєстрі не реєстрували. Зараз хочемо розірвати його. Чи потрібно йти до МФЦ із угодою?

Якщо оренда не реєструвалася, то з угодою звертатися до МФЦ немає сенсу. Крім того, за порушення обов'язку про реєстрацію можуть притягнути до адміністративної відповідальності та оштрафувати.

Висновок

1. Розірвати договір оренди можна достроково за згодою сторін.
2. Припинення договору в односторонньому порядку без згоди другої сторони можливе лише через суд, якщо було суттєво порушено його умови.
3. Не можна просто вигнати орендаря тільки тому, що передумали здавати в оренду нерухомість.
4. Якщо договір оренди житлового чи нежитлового приміщення зареєстровано у Росреєстрі, після розірвання потрібно погасити запис про реєстрацію, звернувшись до МФЦ.
5. Для розірвання договору обов'язково потрібно повідомити про це другу сторону у досудовому порядку, інакше суд відмовить у розгляді позову.

Якщо у вас залишилися питання, поставте їх нашим юристам. Консультації надаються безкоштовно та цілодобово!

Іноді орендарі більше не бажають наймати приміщення. Це відбувається з різних причин. Так, якщо у фітнес-центру впав продаж, орендувати двосотметрову залу йому невигідно. І тут оренду припиняють, а приміщення передають за актом.

Однак просто залишити ключі у вахтера і з'їхати — недостатньо. Щоб уникнути юридичних проблем, потрібно дотримуватись вимог закону. Про те, як діяти, читайте далі.

Чому важливо завершити оренду офіційно

Поки договір чинний, орендар вважається орендуючим приміщення. Тому навіть коли він з'їде, орендна плата все одно нараховуватиметься. А якщо наймач не вноситиме орендної плати, то підуть штрафні санкції.

Увага! Якщо у договорі прописано комісію за відмову від оренди без поважних обставин, то платити доведеться і її. Тому припиняти оренду краще правильно. Це допоможе уникнути сплати штрафних санкцій.

Як достроково припинити оренду

Ось як це можна зробити:

1. За погодженням сторін. Контрагенти мають обопільно обговорити припинення оренди.
2. В односторонньому порядку. Якщо в терміновому договорі передбачається дострокова відмова орендаря від оренди з певних підстав або без них, то він може зробити це, письмово повідомивши контрагента. Також орендар має право відмовитися від оренди за безстрокової угоди у будь-який час.
3. У суді. Якщо орендодавець хоче розірвати договір оренди, проте є обставини, зазначені у статті 620 ДК РФ, год. 2 ст. 450 ДК РФ, то наймач має право зробити це через суд.

Умови припинення оренди через суд:

• своїми діями орендодавець не дає наймачеві користуватися нерухомим майном, наприклад, заважає завезти товари;
• площа, що орендується, має недоліки, які неможливо було виявити при прийманні, припустимо, поруч знаходиться майстерня, звідки пахне лаком;
• місце потребує капітального ремонту, але орендар не вживає при цьому жодних заходів;
• приміщення згоріло, було затоплено чи зруйновано;
• є інші підстави, офіційно обумовлені сторонами, припустимо, неспроможність контрагента;
• значно змінилися обставини, чого сторони було неможливо передбачити під час укладання договору оренди.

Як дізнатися, чи допускається припинення оренди без суду в односторонньому порядку

Потрібно вивчити останні розділи договору.Крім того, в інших розділах може бути обумовлено односторонній порядок припинення оренди за невиконання наймодавцем своїх обов'язків, припустимо, за капремонтом.

Якщо договір не передбачає одностороннє розірвання, залишається лише узгодити припинення оренди з контрагентом. Інакше звертатися до суду. Однак він піде назустріч, якщо є причина завершити оренду, про яку йшлося вище.

Як припинити оренду за погодженням сторін

Якщо орендодавець не заперечує припинення оренди, то вам залишиться тільки підписати угоду, яка підтвердить завершення ваших зобов'язань.

Цей документ оформлюйте також як вихідний договір. Враховуйте, що якщо його нотаріально запевняли, процедуру доведеться повторити.

У угоді пропишіть:

• день припинення оренди;
• дату, коли орендарю потрібно з'їхати та повернути нерухомість згідно з актом;
• термін, у який наймодавець повинен повернути депозит та суми за ремонт;
• період сплати заборгованості з орендної плати.

Як припинити оренду за повідомленням

Спочатку прочитайте у договорі, у який термін до виїзду треба надіслати наймодавцеві повідомлення про дострокове припинення оренди. У безстроковій угоді такий термін становить три місяці, але може змінюватись сторонами.

Дієте так:

1. Підготуйте сповіщення про припинення договору достроково. Якщо ви не знаєте, як написати листа про розірвання договору оренди, то подивіться зразок.